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最高人民法院


最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释〔2009〕7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　


　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。


农业部


中华人民共和国农业部令

第36号

　　《农业部实施行政许可责任追究规定》已于2004年6月25日经农业部常务会议通过，现予发布施行。

部长 杜青林

二○○四年六月二十八日





农业部实施行政许可责任追究规定

　　第一条　为规范行政许可行为，加强对行政许可的监督，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员暂行条例》等法律、法规，制定本规定。

　　第二条　本规定所称负责实施行政许可的机关是指部内司局和授权的事业单位。本规定所称行政许可责任对象是指负责实施行政许可的机关直接负责行政许可的主管人员和其他直接责任人员。

　　第三条　本规定所称行政许可责任是指负责实施行政许可的机关及其工作人员在实施行政许可过程中或者对行政许可相对人进行监管过程中，违反国家法律、法规和有关规定，给公民、法人或者其他组织造成财产损失或者不良社会影响应当承担的行政责任。

　　第四条　本规定所称行政许可责任追究包括：

　　（一）在实施行政许可或者行政许可监管过程中违反《行政许可法》和其他有关规定，情节轻微，尚未给公民、法人或者其他组织造成严重财产损失或者严重不良社会影响的，责令负责实施行政许可的机关和行政许可责任对象改正错误行政行为；

　　（二）在实施行政许可和行政许可监管过程中违反《行政许可法》和其他有关规定，情节较重，给公民、法人或者其他组织造成严重财产损失或者严重不良社会影响的，除责令负责实施行政许可的机关及行政许可责任对象改正错误行政行为以外，对行政许可责任对象给予行政处分；

　　（三）在实施行政许可或者行政许可监管过程中违反《行政许可法》和其他有关规定，情节严重，给公民、法人或者其他组织造成重大财产损失或者重大不良社会影响，行政许可责任对象构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　第五条　实施行政许可责任追究坚持依法办事、实事求是、客观公正的原则，做到惩处与责任相适应，教育与惩处相结合。

　　第六条　负责实施行政许可的机关及行政许可责任对象违反《行政许可法》及其他有关规定，有下列行为之一的，责令改正；情节严重的，给予行政许可责任对象行政处分：

　　（一）不在办公场所公示依法应当公示的材料的；

　　（二）对符合法定条件的行政许可申请不予受理的；

　　（三）在受理、审查、决定行政许可过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；

　　（四）不按规定一次性书面告知申请人补正内容的；

　　（五）未依法说明不受理行政许可申请或者不予行政许可理由的；

　　（六）依法应当举行听证而不举行听证的。

　　第七条　负责实施行政许可的机关及行政许可责任对象违反《行政许可法》及其他有关规定，有下列行为之一的，除责令予以纠正外，对行政许可责任对象视情节给予行政处分：

　　（一）擅自设定行政许可或者仍继续实施已经取消的行政许可的；

　　（二）超越职权或者违反规定程序实施行政许可的；

　　（三）索要或者接受行政许可申请人或者其他利害关系人贿赂的；

　　（四）未在规定时限内作出行政许可决定的；

　　（五）不履行法定的行政许可职责，严重侵害行政许可申请人或者其他利害关系人合法权益的；

　　（六）对涉及国家利益、公共利益、人身安全等重大事项的行政许可，玩忽职守，徇私舞弊，失职、渎职或者严重不负责任作出许可决定的；

　　（七）对群众投诉、举报、反映实施行政许可过程中的问题置之不理的。

　　第八条　负责实施行政许可的机关及行政许可责任对象在实施行政许可过程中擅自收费或者不按法定项目和标准收费的，责令退还非法收取的费用；截留、挪用、私分或者变相私分实施行政许可依法收取的费用的，予以追缴，对行政许可责任对象给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关处理。

　　第九条　负责实施行政许可的机关及其工作人员违法实施行政许可侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成财产损害的，负责实施行政许可的机关应当依照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定予以赔偿。

负责实施行政许可的机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的行政许可责任对象承担相应的赔偿费用。

　　第十条　负责实施行政许可的机关，要积极履行对行政许可相对人的监管职责，不依法履行监督责任或监管不力造成严重后果或恶劣影响的，要根据情节，依照本规定第六条、第七条的规定对行政许可责任对象进行责任追究。

　　第十一条　农业部产业政策与法规司负责对负责实施行政许可的机关和行政许可责任对象进行监督,作出责令改正的决定。作出责令改正的决定用书面形式送达负责实施行政许可的机关。负责实施行政许可的机关要在接到责令改正书后五日内执行完毕，并就有关改正的情况三日内以书面形式向作出责令改正决定的机关报告。

　　第十二条　监察部驻农业部监察局发现行政许可违法行为的，或者有人举报的，应当根据立案条件决定是否立案，并按照政纪案件调查处理的有关规定和程序处理。需要移送司法部门处理的案件，由驻部监察局作出移送的决定。

需要给予行政许可责任对象行政处分，农业部产业政策与法规司向监察部驻农业部监察局提出建议的，驻部监察局依照前款的规定立案和处理。

　　第十三条　负责实施行政许可的机关有义务积极协助行政许可监督机关和行政监察机关履行行政许可责任追究职责，不得隐情不报，不得干扰、阻挠行政许可监督机关和行政监察机关的调查工作。

对违反本条规定的，要对负责实施行政许可的机关的行政许可责任对象加重处理。

　　第十四条　本规定由农业部负责解释。

　　第十五条　本规定自二○○四年七月一日起施行。

　　

附件：

关于《农业部实施行政许可责任追究规定》有关情况的说明

　　按照部常务会议要求，驻部监察局起草了《农业部实施行政许可责任追究规定》（以下简称《规定》）。现就《规定》有关情况作如下说明：

　　一、制定《规定》的目的、依据和意义

　　为规范行政许可行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，加强对行政许可的监督，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员暂行条例》等法律、法规，结合农业部实际，制定《规定》。《规定》的制定和实施是农业部依法行政、转变政府职能过程中的一件大事，对于建设廉洁高效的政府机关、实现行政的公正与透明、规范部机关的行政行为、完善社会主义市场经济等方面都有着十分重要的意义。另外，制定有关加强行政许可监管的制度，也是国务院审改办的要求。责任追究制度的制定体现了“有权必有责，越权要纠正，侵权要补偿”的法治精神。

　　二、制定《规定》的原则

　　制定《规定》主要遵循了三条原则：一是依法办事、实事求是原则。无论对负责实施行政许可的机关还是对行政许可责任对象违反法律法规行为的认定和处理，都要体现实事求是原则，使责任与权力对等，权力越大，责任越大，错误事实越重，承担的责任后果越重。这在规定中已经得到体现。二是科学分类原则。根据实施行政许可行为过程中违法违规的实际情况，《规定》将行政许可责任追究分为情节轻微、情节严重、构成犯罪三种，分别给予相应处理，同时，又将承担责任的主体分为负责实施行政许可的机关和行政许可责任对象。这样的规定有利于区别情况分别处理，比较清楚，便于操作。三是实体性规定与程序性规定相结合原则。《规定》既是实体性规定，即对违法行政许可行为作出处理规定，又是程序性规定，规定了进行责任追究的主体机关及操作程序，即产业政策与法规司是行政许可监督的负责单位。规定驻部监察局发现行政许可违法行为的，或者有人举报的，或者产业政策法规司提出建议的，应当根据立案条件决定是否立案，并按照政纪案件调查处理的有关规定和程序处理，或者作出移送司法机关处理的决定。这样的规定同样是分工明确，便于操作，同时，一个规定就解决了实体和程序问题，不必另设规章，以解决程序问题。另外，考虑到实施行政许可过程中违规行为的性质程度、造成的影响可能有比较大的差别，《规定》中未对行政许可行为违规情况应给予的行政处分（警告、记过、记大过、降级、撤职、开除）作出具体规定，实际上是给具体处理留下了弹性空间，有利于从事实出发进行责任追究。

　　三、关于《规定》有关条款的具体说明

　　《规定》中涉及行政处分或移送司法机关（部门）的条款，其对象均为行政许可责任对象，即为自然人。

　　《规定》第六条，规定了责令负责实施行政许可的机关予以改正的六种错误行为。同时规定，对违法情节严重的，要给予行政许可责任对象行政处分。这六种错误行为的列举是根据《中华人民共和国行政许可法》的第七十二条。

　　《规定》第七条，规定了除责令负责实施行政许可的机关予以纠正外，还须对行政许可责任对象视情节给予行政处分的七种错误行为。这七种错误行为的列举是根据《中华人民共和国行政许可法》第六十五条、第六十九条、第七十三条、第七十四条和第七十七条。

　　《规定》第八条，对实施行政许可过程中的收费问题作出了规定。对于违法收取的费用，责令退还；对于截留、挪用、私分或者变相私分依法收取的费用的，予以追缴，对行政许可责任对象给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关处理。依据是《中华人民共和国行政许可法》第七十五条。

　　《规定》第九条，规定了有关赔偿责任。依据是《中华人民共和国行政许可法》第七十六条。

　　《规定》第十条，规定了负责实施行政许可的机关的监督职责及相关责任追究办法。依据是《中华人民共和国行政许可法》第七十七条。

　　《规定》第十一条，明确农业部产业政策与法规司负责实施对行政许可的监督，实际上是确定了部内的监督主体是产业政策与法规司。作这样的规定既考虑了产业政策与法规司在执法监督上的工作职责，也考虑了中央纪委、监察部对派驻机构实行统一管理后驻部纪检组监察局的工作职责。

　　《规定》第十二条，规定由监察部驻农业部监察局调查处理有关违法案件或者作出移送司法机关处理的决定。在实施监督中，如果行政许可责任对象不构成违纪，产业政策与法规司作出责令改正的决定；如果行政许可责任对象的行政许可违法行为是被驻部监察局发现的，或者有人举报的，或者产业政策与法规司提出行政处分建议的，由驻部监察局根据立案条件决定是否立案，并按照政纪案件调查处理的有关规定和程序处理。需要移送司法部门处理的案件，由驻部监察局作出移送的决定。这样的规定分工明确，责任清楚，有利于充分发挥两个部门的职能作用。依据是《中华人民共和国行政许可法》第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十五条、第七十七条和《中华人民共和国行政监察法》及相关法律、法规。

　　《规定》第十三条，规定了负责实施行政许可的机关的相关义务和责任。

　　《规定》第十四条，规定了农业部负责解释《规定》，这项规定与《规定》中确定产业政策与法规司为实施行政许可监督主体的规定是一致的。