深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用
骆训文
原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）
一、基本案情：
2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。
二、被告观点：
被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。
三、法院判决：
2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。
四、法律分析：
本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。
深圳房地产律师骆训文
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关于印发《一级建造师注册实施办法》的通知
建设部
关于印发《一级建造师注册实施办法》的通知
建市[2007]101号
各省、自治区建设厅，直辖市建委，江苏、山东省建管局，国务院各有关部门建设司，总后基建营房部，国资委管理的有关企业：
根据《注册建造师管理规定》（建设部令第153号），我部制定了《一级建造师注册实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。在执行过程中有何问题，请与我部建筑市场管理司联系。
中华人民共和国建设部
二○○七年四月十日
一级建造师注册实施办法
一、注册管理体制
第一条 为规范一级建造师注册管理工作，依据《行政许可法》、《注册建造师管理规定》（建设部令第153号）和相关法律法规，制定本实施办法。
第二条 中华人民共和国境内一级建造师注册管理适用本实施办法。
第三条 国务院建设主管部门（以下称建设部）为一级建造师注册机关，负责一级建造师注册审批工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门（以下简称省级建设主管部门），负责本行政区域内一级建造师注册申请受理、初审工作。
国务院铁路、交通、水利、信息产业、民航部门负责全国铁路、公路、港口与航道、水利水电、通信与广电、民航专业一级建造师注册审核工作。
二、注册申报程序
第四条 申请人申请注册前，应当受聘于一个具有建设工程施工或勘察、设计、监理、招标代理、造价咨询资质的企业，与聘用企业依法签订聘用劳动合同。申请人向聘用企业如实提供有关申请材料并对内容真实性负责，通过聘用企业向企业工商注册所在地省级建设主管部门提出注册申请。
第五条 注册申请实行网上和书面相结合的申报方式。申请人应当在中国建造师网（网址：http://www.coc.gov.cn）上进行填报，网上申报成功后自动生成打印所需申请表。
第六条 注册申请包括初始注册、延续注册、变更注册、增项注册、注销注册和重新注册。注册建造师因遗失或污损注册证书、执业印章的，可申请补办或更换。
第七条 初始注册
申请人自资格证书签发之日起3年内可申请初始注册。逾期未申请者应当提供相应专业继续教育证明，其学习内容应当符合建设部关于注册建造师继续教育的规定。
申请初始注册的，申请人应当提交下列材料：
（一）《一级建造师初始注册申请表》（附表1-1）；
（二）资格证书、学历证书和身份证明复印件；
（三）申请人与聘用企业签订的聘用劳动合同复印件或申请人所在企业出具的劳动、人事、工资关系证明；
（四）逾期申请初始注册的，应当提供达到继续教育要求证明材料复印件。
申报材料由申请表和（二）、（三）、（四）部分合订后的材料附件组成。
聘用企业将《企业一级建造师初始注册申请汇总表》（附表1-2）和申请人的申请表、材料附件报省级建设主管部门。其中，申请建筑、市政、矿业、机电专业注册的，应当提交申请表一式二份和材料附件一式一份；申请铁路、公路、港口与航道、水利水电、通信与广电、民航专业注册的，应当提交申请表一式三份和材料附件一式二份；申请铁路、公路、港口与航道、水利水电、通信与广电、民航专业增项注册的，每增加一个专业应当增加申请表一式一份和材料附件一式一份。
省级建设主管部门将《省级建设主管部门一级建造师初始注册初审意见表》（附表1-3）、《省级建设主管部门一级建造师初始注册初审汇总表(企业申请人)》（附表1-4）、《省级建设主管部门一级建造师初始注册初审汇总表(专业)》（附表1-5）和申请人的申请表、材料附件报建设部。其中，申请建筑、市政、矿业、机电专业注册的，应当提交申请表一式一份；申请铁路、公路、港口与航道、水利水电、通信与广电、民航专业注册的，应当提交申请表一式二份和材料附件一式一份；申请铁路、公路、港口与航道、水利水电、通信与广电、民航专业增项注册的，每增加一个专业应当增加申请表一式一份和材料附件一式一份。材料报送按《省级建设主管部门一级建造师注册申请材料报送目录》（附表1-6）要求办理。
涉及铁路、公路、港口与航道、水利水电、通信与广电、民航专业申请注册的，建设部将申请人的申请表一式一份和材料附件一式一份送国务院有关专业部门。
国务院有关专业部门对申请人的申报材料进行审核，并填写《国务院有关部门一级建造师初始注册审核意见表》（附表1-7），连同按企业申请人汇总后生成的《国务院有关部门一级建造师初始注册审核汇总表》（附表1-8）移送建设部。
第八条 延续注册
注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按照《注册建造师管理规定》第七条、第八条的规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年。
申请延续注册的，申请人应当提交下列材料：
（一）《一级注册建造师延续注册申请表》（附表2-1）；
（二）原注册证书；
（三）申请人与聘用企业签订的聘用劳动合同或申请人聘用企业出具的劳动、人事、工资关系证明；
（四）申请人注册有效期内达到继续教育要求证明材料复印件。
申报程序和材料份数按初始注册要求办理。
第九条 变更注册
在注册有效期内，发生下列情形的，应当及时申请变更注册。变更注册后，有效期执行原注册证书的有效期。
1、执业企业变更的；
2、所在聘用企业名称变更的；
3、注册建造师姓名变更的。
申请变更注册的，申请人应当提交下列材料：
（一）《一级注册建造师变更注册申请表》（附表3-1）；
（二）注册证书原件和执业印章；
（三）执业企业变更的，应当提供申请人与新聘用企业签订的聘用劳动合同，或申请人聘用企业出具的劳动、人事、工资关系证明，以及工作调动证明复印件（与原聘用企业解除聘用合同或聘用合同到期的证明文件、退休人员的退休证明）；
（四）申请人所在聘用企业名称发生变更的，应当提供变更后的《企业法人营业执照》复印件和企业所在地工商行政主管部门出具的企业名称变更函复印件。
（五）注册建造师姓名变更的，应当提供变更后的身份证明原件或公安机关户籍管理部门出具的有效证明。
第十条 增项注册
注册建造师取得相应专业资格证书可申请增项注册。取得增项专业资格证书超过3年未注册的，应当提供该专业最近一个注册有效期继续教育学习证明。准予增项注册后，原专业注册有效截止日期保持不变。
申请增项注册的，申请人应当提交下列材料：
（一）《一级注册建造师增项注册申请表》（附表4-1）；
（二）增项专业资格考试合格证明复印件；
（三）注册证书原件和执业印章；
（四）增项专业达到继续教育要求证明材料复印件。
申报程序和材料份数按初始注册要求办理。
第十一条 注销注册
注册建造师有《注册建造师管理规定》第十七条所列情形之一的，由省级建设主管部门办理注销手续。
申请人或其聘用的企业，应当提供下列材料：
（一）《一级注册建造师注销注册申请表》（附表5-1）；
（二）注册证书原件和执业印章；
（三）符合《注册建造师管理规定》第十七条所列情形之一的证明复印件。
注册建造师本人和聘用企业应当及时向省级建设主管部门提出注销注册申请；有关单位和个人有权向注册机关举报；县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关部门应当及时告知注册机关。
第十二条 重新注册
建造师注销注册或者不予注册的，在重新具备注册条件后，可申请重新注册，重新注册按初始注册要求办理。
申请重新注册的，申请人应当提交下列材料：
（一）《一级建造师重新注册申请表》（附表6-1）；
（二）资格证书、学历证书和身份证明复印件；
（三）申请人与聘用企业签订的聘用劳动合同复印件或聘用企业出具的劳动、人事、工资关系证明；
（四）达到继续教育要求证明材料复印件。
申报程序和材料份数按初始注册要求办理。
第十三条 注册证书、执业印章遗失补办
注册建造师因遗失注册证书、执业印章的，应当向省级建设主管部门申请补办，并提交下列材料：
（一）《一级注册建造师注册证书、执业印章遗失补办或污损更换申请表》（附表7-1）
（二）身份证明复印件；
（三）省级以上报纸刊登的遗失声明原件。
第十四条 注册证书、执业印章污损更换
注册证书、执业印章污损的，可向省级建设主管部门申请更换，并提交下列材料：
（一）《一级注册建造师注册证书、执业印章遗失补办或污损更换申请表》；
（二）身份证明复印件；
（三）污损的注册证书原件、执业印章。
第十五条 取得一级建造师资格证书的人员，可对应下述专业申请注册：建筑工程、公路工程、铁路工程、民航工程、港口与航道工程、水利水电工程、市政公用工程、通信与广电工程、矿业工程、机电工程。
资格证书所注专业为房屋建筑工程、装饰装修工程的，按建筑工程专业申请注册；资格证书所注专业为矿山工程的按矿业工程专业申请注册；资格证书所注专业为冶炼工程的，可选矿业工程或机电工程之中的一个专业申请注册；资格证书所注专业为电力工程、石油化工工程、机电安装工程的，按机电工程专业申请注册。
三、受理和初审
第十六条 省级建设主管部门应当参照《建设部机关实施行政许可工作规程》（建法〔2004〕111号）规定，进行一级建造师注册申请的受理、初审工作，注册申请受理和初审工作不得由同一人办理，确保程序合法，行为规范。
第十七条 省级建设主管部门按照初始注册、延续注册、变更注册、增项注册、重新注册、遗失补办、污损更换和注销注册有关规定，对注册申请人材料的完整性进行查验。申请材料存在可以当场更正错误的，应当允许申请人当场更正。
申请注册材料齐全、符合规定的法定形式，或者申请人按要求提交全部补正申请材料的，应当受理申请人的注册申请，并向申请人出具《行政许可受理通知书》。
申请材料不符合本规定或材料不齐全，应当当场或者在5日内向申请人出具《行政许可补正有关材料通知书》，一次性告知申请人需要补齐、补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。逾期不告知的，自收到申请注册材料之日起即为受理。
申请人有下列情形之一的，不予受理或不予注册：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）申请在两个或者两个以上企业注册的；
（三）未达到注册建造师继续教育要求的；
（四）受到刑事处罚，刑事处罚尚未执行完毕的
（五）因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
（六）因前项规定以外的原因受到刑事处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满3年的；
（七）被吊销注册证书，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满2年的；
（八）在申请注册之日前3年内担任施工企业项目负责人期间，所负责项目发生过重大质量和安全事故的；
（九）申请人的聘用企业不符合注册企业要求的；
（十）年龄超过65周岁的；
（十一）法律、法规规定不予注册的其他情形。
第十八条 省级建设主管部门对申请人的申报材料进行初审，认真核对资格证书、学历证书、身份证明、继续教育证明和聘用合同原件与复印件是否一致，按规定填写初审意见。
第十九条 省级建设主管部门对申请初始注册、重新注册、增项注册，应当自受理申请之日起，20日内对申请人注册条件和申报材料进行审查，并作出书面初审意见；对申请延续注册的，应当自受理申请之日起，5日内对申请人注册条件和申报材料进行审查，并作出书面初审意见。初审意见为不同意的需说明理由。
第二十条 军队系统取得一级建造师资格证书人员申请注册，由总后基建营房部负责受理和初审，其材料报送程序和初审要求，比照省级建设主管部门职责范围执行。
四、审核与审批
第二十一条 对申请初始注册、重新注册、增项注册的，建设部收到初审意见后，20日内审批完毕并作出书面决定，审批结果向社会公告。建设部审批时不再组织专家复审，仅对申请人重复注册、举报情况进行核实。国务院铁路、交通、水利、信息产业、民航等专业部门，应当自收到全部注册申请材料之日起，在10日内审核完毕，作出书面审核意见汇总后移送建设部。建设部应将审核意见结果汇总后向社会公示10日，公示无异议的，准予注册。
第二十二条 对申请变更注册、注销注册，注册证书、执业印章遗失补办或污损更换的，建设部委托省级建设主管部门负责办理，5日内办结。
省级建设主管部门负责执业企业、企业名称和注册建造师姓名变更，审查合格的，在注册证书变更注册记录栏进行登记。跨省变更的，由注册建造师提出变更申请，通过原聘用企业报原省级建设主管部门同意后，由调入地省级建设主管部门审查办理。办结10日内将《省级建设主管部门一级注册建造师变更注册审批汇总表》（附表3-3）报建设部备案。
省级建设主管部门负责注销注册办理，销毁收回的注册证书、执业印章，办结10日内将《省级建设主管部门一级注册建造师注销注册汇总表》（附表5-2）报建设部备案，建设部在中国建造师网上公告注册证书和执业印章注销情况。
省级建设主管部门负责注册证书、执业印章遗失补办或污损更换，销毁更换收回的注册证书、执业印章，办结10日内将《省级建设主管部门一级注册建造师注册证书、执业印章补发或更换汇总表》（附表7-2）报建设部备案。建设部在中国建造师网上公告注册证书、执业印章补办或更换情况。
第二十三条 对申请延续注册的，建设部收到初审意见后，10日内审批完毕并作出书面决定，审批结果向社会公告。建设部审批时不再组织专家进行复审，仅对申请人重复注册、举报情况进行核实。国务院铁路、交通、水利、信息产业、民航等专业部门应自收到全部注册申报材料之日起，5日内审核完毕，作出书面审核意见汇总后移送建设部。建设部将审核结果汇总后向社会公示10日，公示无异议的，准予注册。审批日期为注册证书签发日期，注册证书自签发之日起有效期3年，执业印章与注册证书有效期相同。
第二十四条 建设部自公告发布之日起10日内，向准予注册的申请人核发《中华人民共和国一级建造师注册证书》，省级建设主管部门负责在注册证书照片上加盖骑缝钢印；经审批同意延续注册、增项注册、注销注册的，省级建设主管部门在注册证书内页加贴建设部统一印制的防伪贴，并加盖骑缝印章。
经审批同意初始注册、延续注册、增项注册、重新注册的，省级建设主管部门负责注册证书、执业印章统一编号后发放，办结10日内将《省级建设主管部门发放一级建造师注册证书、执业印章汇总表》（附表1-9）报建设部备案。
五、注册证书和执业印章
第二十五条 注册证书
注册证书采用墨绿纸制材料，形状为长方形，长124mm，宽87mm，由建设部统一印制。
（一）注册证书采用两种编号体系。注册编号由一个汉字和12位阿拉伯数字组成，证书编号为全国注册证书印制流水号；
（二）注册编号规则适用于一级注册建造师和二级注册建造师的注册编号。注册编号的汉字和各组数字的含义为：
1、编号首位汉字表示现注册省份简称，如：北京为“京”。总后基建营房部简称“军”；
2、第2位表示注册建造师级别，一级为1，二级为2；
3、第3、4位表示初始注册时受聘企业所在地省级行政区划代码，如北京为“11”、湖北为“42”等。总后基建营房部代码为99；
4、第5、6位表示取得资格证书年份，如2005年取得资格证书的，表示为“05”；
5、第7、8位表示初始注册年份，如2007年初始注册的，表示为“07”；
6、第9-13位表示初始注册时，申请人在注册申请地省级注册流水号，如第1个表示为“00001”。
例如：京111050700001，表示该注册建造师的现注册地是北京，级别是一级，首次注册地是北京，资格证书为2005年取得，首次注册年份为2007年，首次注册时流水号是00001。
（三）注册编号首位汉字代表当期注册地，其它数字编号一经注册不得改变。延续注册、变更注册和重新注册的，编号首位汉字随注册省份改变而改变，数字编号仍沿用初始注册时编号。
（四）注册证书的注册编号与执业印章的注册编号相同。
第二十六条 执业印章
（一）、执业印章式样
执业印章式样如下图：
1、印章形式为同心双椭圆。规格分别为：外圆长轴50mm、短轴36mm，内圆长轴36mm、短轴22mm，印模颜色为深蓝色。
2、执业印章按样章的规格、形式制作，并依次标示：
（1）“中华人民共和国一级注册建造师执业印章”，宋体、字高4mm；
（2）印章持有人姓名，中隶书、字高4mm；
（3）注册编号与印章校验码，宋体、字高3.5mm；
（4）注册专业,宋体、字高3mm；
（5）执业印章有效期截止日期，宋体、字高2.5mm；
（6）聘用企业名称，宋体、字高4mm。
3、“京111050700001（02）”中,“京111050700001”为注册编号，02为印章校验码。
4、样章中“2010.09.07”表示印章有效截止日期是2010年9月7日。
（二）执业印章校验码
印章校验码由2位阿拉伯数字组成，表示印章遗失作废后补办印章的累计次数。初始注册时校验码为00，第1次补办为01，最多次数为99。
（三）注册专业简称
建筑工程专业简称“建筑”，公路工程专业简称“公路”，铁路工程专业简称“铁路”，民航工程专业简称“民航”，港口与航道工程专业简称“港航”，水利水电工程专业简称“水利”，市政公用工程专业简称“市政”，通信广电工程专业简称“通信”，矿业工程专业简称“矿业”，机电工程专业简称“机电”。各专业简称之间由一个空格“ ”连接，表示有多个注册专业，如“建筑公路”表示建筑工程专业、公路工程专业。
（四）无论申请人注册一个专业还是多个专业，只能核发一本注册证书和一枚执业印章。
（五）注册多个专业，由于专业增项注册、延续注册、注销注册导致专业之间注册有效截止日期不同的，执业印章有效截止日期为注册有效期最早截止专业的日期。
六、其他
第二十七条 一级建造师注册后，在领取注册证书和执业印章时，应当同时向申请地省级建设主管部门交回原建筑业企业一级项目经理资质证书，省级建设主管部门负责证书销毁并报建设部备案。
第二十八条 建设部不收取一级建造师注册费和注册证书费。省级建设主管部门在注册工作中发生的相关费用，请商同级有关主管部门解决。印章制作费标准请省级建设主管部门报省级物价管理部门核定。
第二十九条 二级建造师注册管理
二级建造师申请注册，由省级建设主管部门负责受理和审批，具体审批程序由省级人民政府建设主管部门参照本实施办法制定。对批准注册的，核发由建设部统一样式的《中华人民共和国二级建造师注册证书》和执业印章，并在核发证书后30日内报建设部备案。
第三十条 本实施办法由建设部负责解释。
第三十一条 本办法自公布之日起执行。
附 件： 一级建造师初始注册申请表
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/jzsc/200704/P020070412633152703804.doc
一级注册建造师延续注册申请表
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/jzsc/200704/P020070412633153023782.doc
一级注册建造师变更注册申请表
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/jzsc/200704/P020070412633152892200.doc
一级注册建造师增项注册申请表
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/jzsc/200704/P020070412633153173626.doc
一级注册建造师注销注册申请表
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/jzsc/200704/P020070412633153324141.doc
一级建造师重新注册申请表
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/jzsc/200704/P020070412633153477095.doc
一级注册建造师注册证书、执业印章遗失补办或污损更换申请表
http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/jzsc/200704/P020070412633153619353.doc
