六安市人民政府关于印发市政府投资项目管理暂行办法的通知

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房 地 产 开 发 中 的 五 个 基 本 问 题

高原


由于我国某些政府主管部门的监管不力，相关行业的操作不规范（比如说金融机构的房地产金融业务），以及我国的房地产法制建设不太完善，使得中国的房地产市场向来问题突出。特别是少数房地产开发企业恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜，给本来就信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响，甚至已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。不久前在广州市发生的“广地花园”事件，就是其中的一个典型表现（详细情况请在互联网上搜索及访问南方周末网站2003年12月4日等相关报道）。笔者现在仅就房地产开发过程中表现较突出的最基本的几个问题与大家共同探讨。

一、 怎样让房地产开发企业实际履行保修义务？
根据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，地基基础和主体结构工程的保修，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修，为5年；供热与供冷系统的保修，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年；装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中，很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司（也是其子公司）来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定，以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理，但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情形时，不管是保修二年也好还是五年也好，房地产开发企业都不存在了，谁来给你保修呢？都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任，现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式，这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了，也无法追究到实际投资者的责任，业主的权利如何真正保障呢？看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题，也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。

二、 为什么会出现重复出售与抵押？
重复出售与抵押，本来是一件很容易管理与控制的事情。由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为，必须履行一定的登记或备案手续。预售、现售与抵押都要办理登记，都有据可查，怎么会让买受人无法可查无处可查呢？房地产开发企业骗取了国有银行的资金，说不定会让全国的纳税人来承担这些损失，毕竟不是直接让买受人损失。但是如果骗取是某一个具体的公民的钱，可就很不一样了，要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄，也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱啊。本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要目的就是公示，从而使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵，从而正确面对与预防风险。但是，我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的，也根本没有向老百姓负责的观念，故意或过失地忘记了自己的职责。一个只要认真的履行了自己的职责、稍加留意略想一些措施就能避免的小小问题，为什么竟然屡见不鲜的如此严重的出现了呢？难道我们的某些政府主管部门不能对其行为进行反思、不能从这类事件中得到一些启示吗？

三、 业主委员会是什么？享有什么权利承担什么义务？
我们都知道在物业管理中应当成立业主委员会，但是业主委员会有什么法律地位呢？从现有的规定来看，仅有《物业管理条例》中有所涉及。该条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 而对于业主委员会是什么样的性质却未见任何法律、法规或规章提及。根据民法理论及民法通则的规定，在民事行为主体中，可大体分为公民、法人及其他组织，但是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。它既不是经过工商管理部门登记成立的营利性组织，也不是经民政部门核准登记成立的非营利性组织（如社团法人等），因为向房地产主管部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。那么它与物业管理公司所签订的合同是否合法呢？其在诉讼中是否具有合法的民事主体资格呢？而且它与居委会又是什么样的关系呢？因此，对于业主委员会的性质与地位，现有的规定既不明确也不准确，操作性极差，也会给权利的行使带来负面的影响。

四、 如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为？
房地产开发中涉及到的犯罪主要为贷款诈骗罪与合同诈骗罪，前都主要是针对银行，后者主要是针对买受人，而犯罪者多数是房地产开发企业。由于现行的房地产管理制度、金融制度等各项原因都给房地产开发企业留下了实施犯罪的足够空间。试想一下，一家房地产开发企业可以用很少很少的资金以分期支付的方式取得土地使用权（也许取得土地使用权的价格也是很低很低），然后不仅可以把土地使用权抵押给银行融资，甚至在房屋刚破土动工后就又可以把房屋以各种形式各种名义（比如是内部认购啊等等）卖出去再从买受人那里得到首期购房款，根本就不必要自己拿出多少钱来，但这些似乎还不算过分。某些房地产开发企业更是疯狂的进行重复抵押与按揭，如果运气好，房卖了钱赚了，什么事都没有；如果运气不好，也早已携款潜逃，留下这些可怜的购房人给政府算了。万一被拘捕了，说不定也会有些地方政府总是想方设法不让这些人被判刑，否则谁来帮他们处理这一堆乱事谁替他偿还这些债务呢？说不定某些政府为了稳定大局，也可能会把某些纳税人的钱来替他们弥补这些损失呢，或者是采取其他方法来变相处理算了。就算是被判了刑蹲了监狱，反正有了足够多的钱，说不定在监狱里也会过得很痛快，也会比那些可怜的小业主日子过得好多了啊，所以也难怪他们乐此不疲如此“操作”。再加上刑法条款中对上述两种犯罪的认定也存在一定的困难，而且司法实践中的刑事责任民事处理化也比较普遍，的确无法让这些房地产开发商们望而却步。总的说起来原因大概就是一个：处罚得太轻了。如果给他重重的处罚，罚得让他们倾家荡产，罚得让他们不敢有这个想法，他们还敢这样去做吗？看来，不仅要完善相关的法律规定，也要让司法机关与政府部门切实按照法律规定来处理，以预防和打击房地产开发中的犯罪行为。

五、 政府主管部门及有关组织应当做些什么？
政府建设主管部门应当负责住宅和房地产行业管理，规范房地产市场建设活动；规范建筑市场，指导监督建筑市场准入、工程招投标、工程监理以及工程质量和安全；负责住宅和房地产行业管理等等。政府土地管理部门也应履行土地使用权的出让与管理、产权登记与备案等基本职责。简单的说就是管理、指导和监督。但是为什么还是会屡见不鲜地出现“广地花园”等现象呢？从现行法律规定来看，房地产开发经营本身就是一个需要审批才能经营的行业，并不是一个想经营就能经营的行业。而有些政府主管部门对于那些没有取得商品房预售许可的房地产开发企业的变相预售行为似乎无动于衷，对某些房地产开发企业发布的虚假广告也是充耳不闻，对某些房地产开发企业擅自挪用预售款项行为也监督不力，也许对于利用合同欺诈（甚至是诈骗）或者是运用不公平条款来损害买受人合法权益的行为也不理不睬，等等，任凭这些房地产开发企业胡作非为。而肩负维护整个行业整体利益的房地产业组织，也鲜见对这些事件作出正确的回应，实在是太不应该。我们知道，尽管是某一个或者是某一部份房地产开发企业发生了这些事情，但毕竟会严重影响到整个房地产行业的形象，以及公众对这个行业的整体评价。一个失去了诚信的行业，不正是面对着灾难的来临吗？所以，从整个行业的利益出发，作为其行业整体利益维护者的房地产业协会应当予以正确回应才行。因为这不仅是对业主负责，对市场负责，对国家负责，也是对其自身负责。同时，作为保护消费者合法权益的各级消费者组织也应积极行动起来，通过各种合法途径来维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展。

由于业主在房地产开发的过程中总是处于弱势地位，因此其权利更容易受到侵害。建立一个健康的房地产业不仅仅是保护每个业主的合法权益的问题，更是关系到这个产业的健康发展问题，甚至可能是关系到局部的政治与社会稳定问题，绝对不能等闲视之。要想培育与维护一个良好的房地产市场体系，不仅需要完备的房地产法律体系，需要政府各主管部门严格的监督管理，需要金融行业热情的服务引导，更需要每一家房地产开发企业自身的规范经营。我们要严厉打击那些房地产开发中的害群之马，努力规范房地产开发行为，为社会各界提供更多更好的房地产产品，在满足日益增长的房地产消费需要的同时也给我国经济建设作出更大贡献。这样才是我们大家都希望看到的。



云南省昆明市人大常委会


昆明市人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规条例

(2002年3月23日昆明市第十一届人民代表大会第二次会议通过 2002年3月29日云南省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准)


第一章 总则


第一条 为规范制定地方性法规的活动，提高立法质量，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《中华人民共和国立法法》的有关规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称地方性法规是指由昆明市人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和云南省地方性法规相抵触的前提下，依照法定程序制定，报云南省人民代表大会常务委员会批准后施行的规范性文件。

地方性法规采用条例、规定、实施细则和规则等名称。

第三条 市人民代表大会及其常务委员会制定、修改和废止地方性法规及相关活动，适用本条例。

第四条 在市人民代表大会闭会期间，市人民代表大会常务委员会(以下简称常务委员会)可以对市人民代表大会制定的法规进行部分补充和修改，但是不得同该法规的基本原则相抵触。

第五条 市人民代表大会专门委员会、常务委员会的工作委员会依照本条例行使审议地方性法规案的职权。



第二章 立法规划和年度计划的编制



第六条 常务委员会应当编制立法规划和年度计划。

立法规划和年度计划应当包括立法项目、地方性法规案提出人、起草单位、审议机关和部门、立法时限等主要内容。

第七条 各专门委员会和工作委员会、市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院应当向常务委员会提出制定法规的规划、年度计划意见。

第八条 本市各县(市)区人民代表大会常务委员会、社会团体及公民可以向常务委员会提出制定法规的建议。

向常务委员会提出制定法规的建议，应当采用书面形式。

第九条 市人民代表大会法制委员会应当综合研究各方面提出的立法规划、年度计划意见和建议，提出常务委员会制定法规的规划和年度计划草案，经常务委员会主任会议决定，提请常务委员会会议审议通过。

立法规划、年度计划审议通过后，由常务委员会办公厅分别交各有关方面组织实施。

第十条 年度计划需要调整的，由常务委员会主任会议决定并向常务委员会报告。



第三章 法规的起草



第十一条 法规由常务委员会及其办事机构、专门委员会、市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院组织起草，也可以由提案人委托有关方面起草。

法规起草单位应当成立起草小组。有关专门委员会、工作委员会应当加强对法规起草工作的联系和指导。

第十二条 凡列入常务委员会立法规划、年度计划的立法项目，法规起草单位必须如期提出法规草案及其说明。不能完成的，应当向常务委员会说明理由。

第十三条 拟提交市人民代表大会及其常务委员会审议的法规草案，提案人在提出地方性法规案前，应当认真调查研究，广泛听取各方面的意见，对其必要性、合法性、可行性进行论证；内容涉及到主管部门之间职责界限不明确，或者意见分歧较大的，必须形成统一意见。

第十四条 法规草案一般包括制定目的、立法依据、适用范围、基本原则、执法主体、权利义务、法律责任、生效时间等基本内容。



第四章 市人民代表大会制定地方性法规程序



第十五条 市人民代表大会主席团可以向市人民代表大会提出地方性法规案，由市人民代表大会会议审议。

常务委员会、各专门委员会、市人民政府可以向市人民代表大会提出地方性法规案，由主席团决定列入会议议程。

第十六条 一个代表团或者十名以上的代表联名，可以向市人民代表大会提出地方性法规案，由主席团决定是否列入会议议程，或者先交有关的专门委员会审议，提出是否列入会议议程的意见，再决定是否列入会议议程。

专门委员会审议时，可以邀请提案人列席会议，发表意见。

第十七条 向市人民代表大会提出的地方性法规案，在市人民代表大会闭会期间，可以先向常务委员会提出，经常务委员会会议依照本条例第五章规定的有关程序审议后，决定提请市人民代表大会审议，由常务委员会或者提案人向大会全体会议作说明。

常务委员会决定提请市人民代表大会会议审议的地方性法规案，应当在会议举行的一个月前将法规草案发给代表。

第十八条 列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案，大会全体会议听取法规草案的说明后，由各代表团进行审议。

各代表团审议时，提案人应当派员听取意见，回答询问；根据代表团的要求，有关机关、组织应当派员介绍情况。

第十九条 列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案，由有关的专门委员会、工作委员会进行审议，向主席团提出审议意见，并印发会议。

第二十条 列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案，由法制委员会根据各代表团和有关专门委员会、工作委员会的审议意见进行统一审议，向主席团提出审议结果报告和草案修改稿，对重要的不同意见应当在审议结果报告中予以说明，经主席团会议审议通过后，印发会议。

第二十一条 列入市人民代表大会会议议程的地方性法规案，在交付表决前，提案人要求撤回的，应当说明理由，经主席团同意，对该法规案的审议即行终止。

第二十二条 法规草案在审议中有重大问题需要研究的，经主席团提出，由大会全体会议决定，可以授权常务委员会根据代表的意见进一步审议，作出决定，并将决定情况向代表大会下一次会议报告，或者提出修改方案，提请代表大会下一次会议审议决定。

第二十三条 法规草案修改稿经各代表团审议后，由法制委员会根据各代表团的审议意见进行修改，提出法规草案表决稿，交由大会主席团提请大会全体会议表决，以全体代表的过半数通过后，由常务委员会报云南省人民代表大会常务委员会批准。



第五章 市人民代表大会常务委员会制定地方性法规程序



第二十四条 常务委员会主任会议、各专门委员会、市人民政府及常务委员会组成人员五人以上联名，可以书面向常务委员会提出地方性法规案。

第二十五条 提出地方性法规案，应当附有法规草案及其说明、有关资料。常务委员会组成人员联名提出的地方性法规案，未附法规草案的，应当说明提出理由、法律依据和法规的主要内容。

第二十六条 常务委员会主任会议、各专门委员会、市人民政府提出的地方性法规案，分别由主任会议、各专门委员会会议、市政府常务会会议通过，并分别由常务委员会主任会议、有关专门委员会、市长署名，正式行文。常务委员会组成人员联名提出的地方性法规案，由提案人共同签署。

第二十七条 向常务委员会提出的地方性法规案，应在上次常务委员会会议结束后的三十日以内提出。

第二十八条 各专门委员会提出的地方性法规案，由常务委员会主任会议决定提请常务委员会会议审议；市人民政府提出的地方性法规案，由常务委员会主任会议决定提请常务委员会会议审议，或者先交有关的专门委员会、工作委员会审议，提出报告，再决定提请常务委员会会议审议。

常务委员会组成人员联名提出的地方性法规案，由主任会议决定是否提请常务委员会会议审议，或者先交有关的专门委员会、工作委员会审议，提出报告，再决定是否提请常务委员会会议审议；不提请常务委员会会议审议的，应当向提案人说明，并向常务委员会会议报告。

第二十九条 主任会议认为不符合本条例第十三条、第十四条、第二十五条、第二十六条规定的地方性法规案，应当退交提案人补充和完善，再向常务委员会提出审议。

常务委员会办公厅应当在常务委员会会议召开的七日以前，将提请审议的地方性法规草案送达常务委员会组成人员审阅。

第三十条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案，专门委员会、工作委员会进行审议前，可以采取座谈会、论证会等多种形式听取各方面的意见；涉及重大问题或者与人民群众切身利益密切相关的，应当举行听证会。提案人应给予必要的配合。

专门委员会、工作委员会审议时，可以邀请提案人列席会议，发表意见。

第三十一条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案，一般应经过两次常务委员会会议审议后交付表决。

经常务委员会主任会议直接决定提请审议的地方性法规案，常务委员会会议第一次审议时，全体会议听取提案人的说明后，由分组会议对法规草案进行审议。由主任会议先交有关委员会审议，再决定提请常务委员会会议审议的地方性法规案，常务委员会会议第一次审议时，全体会议听取提案人的说明和有关委员会的审议意见报告后，由分组会议对法规草案进行审议。法制委员会应当派员听取审议意见。

常务委员会会议第二次审议地方性法规案时，全体会议听取法制委员会关于法规草案审议结果的报告，由分组会议对法规草案修改稿进行审议。

第三十二条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案或者法规修正案，各方面意见比较一致、认为成熟的，可以经一次常务委员会会议审议后交付表决。

经一次常务委员会会议审议即交付表决的地方性法规案或者法规修正案，经分组会议审议后，由法制委员会作审议结果的报告，提出法规草案表决稿或者法规修正案草案表决稿，由主任会议讨论同意后，提请常务委员会全体会议表决。

第三十三条 地方性法规案经两次常务委员会会议审议后，多数常务委员会组成人员认为需要对法规草案作进一步修改的，由主任会议决定进行第三次审议。

常务委员会会议第三次审议地方性法规案时，由法制委员会作修改情况的报告，由分组会议对法规草案修改稿进行审议。

第三十四条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案，提案人应当派员听取审议意见，回答询问，并根据需要，给予其他配合。

第三十五条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案，由法制委员会根据常务委员会组成人员、有关专门委员会、工作委员会的审议意见和各方面提出的意见进行统一审议，提出审议结果报告、修改情况报告和法规草案修改稿、表决稿。对重要的不同意见应当在审议结果报告、修改情况报告中予以说明。对有关专门委员会、工作委员会的重要审议意见没有采纳的，应当向有关委员会说明。

法制委员会审议地方性法规案时，可以邀请有关专门委员会、工作委员会的成员列席会议，发表意见；根据需要，可以要求有关机关、组织派员说明情况。

法制委员会和有关专门委员会、工作委员会之间对法规草案的重要问题意见不一致的，应当向主任会议报告。

第三十六条 经常务委员会会议审议的重要的地方性法规案。经主任会议同意，由常务委员会办公厅将法规草案登报或者通过其他方式公开征求意见。各机关、组织和公民提出的意见，送法制委员会和有关专门委员会、工作委员会进行研究。

第三十七条 常务委员会审议地方性法规案时，会议工作人员应当全面、准确地记录分组审议的意见。常务委员会办公厅应当收集整理分组审议的意见和各方面提出的意见以及其他有关资料，分送法制委员会和有关专门委员会、工作委员会，并根据需要，印发常务委员会会议。

第三十八条 常务委员会会议审议法规草案时，认为该法规草案需要提请市人民代表大会审议的，应依照法律规定提请市人民代表大会审议。

第三十九条 地方性法规案经三次常务委员会会议审议后，仍有重大问题需要进一步研究的，由主任会议提出处理意见，经全体会议同意，可以暂不付表决，交法制委员会和有关的专门委员会、工作委员会进一步审议后，向常务委员会报告。

第四十条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案，在交付表决前，提案人要求撤回的，应当说明理由，经主任会议同意，并向常务委员会报告，对该法规案的审议即行终止。

第四十一条 列入常务委员会会议议程的地方性法规案，因各方面对制定该法规的必要性、可行性等重大问题存在较大意见分歧搁置审议满两年的，或者因故暂不付表决经过两年没有再次列入常务委员会会议议程审议的，由主任会议向常务委员会报告，该法规案的审议即终止。

第四十二条 法规草案修改稿经常务委员会会议审议，由法制委员会根据常务委员会组成人员的审议意见进行修改，提出法规草案表决稿，由主任会议讨论同意，提请常务委员会全体会议表决，由常务委员会全体组成人员的过半数通过。

地方性法规经常务委员会审议通过后，常务委员会必须及时将提请批准的报告和通过的法规文本、说明，并附有关资料报云南省人民代表大会常务委员会批准。

第四十三条 地方性法规的修改或者废止程序，适用第四章和本章的有关规定。



第六章附则



第四十四条 经云南省人民代表大会常务委员会批准的昆明市地方性法规，由市人民代表大会常务委员会以公告形式公布，并在《昆明市人民代表大会常务委员会公报》和《昆明日报》上全文刊登。常务委员会公报刊登的文本为标准文本。

地方性法规部分条 文被修改或者废止的，必须公布新的法规文本。

第四十五条市人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规的解释权属于常务委员会。

市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院和市人民代表大会专门委员会、常务委员会工作委员会以及县(市)区人民代表大会常务委员会可以向常务委员会提出法规解释要求。



法规解释草案由有关专门委员会、工作委员会研究拟订，经主任会议决定，列入常务委员会会议议程。

法规解释草案经常务委员会会议审议，由法制委员会根据常务委员会组成人员的审议意见进行审议、修改，提出法规解释草案表决稿，经常务委员会全体组成人员的过半数通过后，由常务委员会发布公告予以公布，并报云南省人民代表大会常务委员会备案。

常务委员会对法规的解释同法规具有同等效力。

第四十六条 本条例自2002年5月1日起施行。

1993年9月28日昆明市第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，1993年12月3日云南省第八届人民代表大会常务委员会第四次会议批准的《昆明市人民代表大会常务委员会制定地方性法规程序的规定》同时废止。