最高人民法院关于如何确定合同履行地问题的批复

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江苏省徐州市人民政府


徐州市人民政府令
　
第６８号



　　《徐州市新建商品房价格管理办法》已经一九九九年九月九日市人民政府第三十五次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　于广洲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年十一月二十七日


　　　　　　　　　　　徐州市新建商品房价格管理办法

第一章　总则





　　第一条　为规范新建商品房价格行为，促进房地产业健康发展，保护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省商品房价格管理规定》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　在本市城市规划区范围内国有土地上从事商品房开发经营及其相关管理活动的，应当遵守本办法。


　　第三条　市、县（市）、贾汪区价格主管部门负责本行政区域内商品房价格行为的监督管理工作。
　　各级建设、房产管理部门应当依法协助价格主管部门做好对商品房价格行为的监督管理。


　　第四条　商品房价格行为应当遵循合理、公开和诚实信用的原则。

第二章　价格制定





　　第五条　商品房价格的制定，应当以合理成本为基础、市场供求为导向，兼顾国家、企业和消费者三者利益，并结合区位、楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。


　　第六条　商品房价格的构成为：
　　（一）成本构成：
　　１、土地征用（出让）及拆迁补偿费；
　　２、前期工程费；
　　３、建筑安装工程费；
　　４、附属公共配套设施费；
　　５、公共基础设施费；
　　６、管理费用；
　　７、销售费用；
　　８、财务费用；
　　９、公共设施专项维修资金。
　　（二）利润。提取基数为本条第一项前五目之和，具体比例为：
　　１、经济适用房的利润，最高不得超过３％；
　　２、普通住宅房的平均利润率，最高不得超过８％；
　　３、高档住宅房和非住宅商品房的利润率，由开发经营单位自主确定。
　　（三）税金。
　　（四）住宅差价：
　　１、区位差价，按照同级政府建设、国土、价格部门共同确定并公布的地段划分增减价格；
　　２、楼层、朝向差价，由价格主管部门根据本地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零；
　　３、质量差价，由价格主管部门根据建筑工程质量管理部门确认的优良工程，在商品房建筑安装工程造价的基数上加价１．５％。


　　第七条　商品房价格的计算公式为：商品房价格＝成本＋利润＋税金±区位差价±层次差价±朝向差价＋优良工程加价。


　　第八条　房地产开发经营单位必须按照本办法第六条规定的价格构成测算或者制定商品房销售价格。有关费率需要调整时，由价格主管部门按照规定权限调整。
　　开发小区（片）内的营业用房和设施的建设费用以及其他按照规定不得计入商品房成本的费用，不得计入商品房价格。

第三章　价格管理





　　第九条　商品房价格管理实行直接管理与间接管理相结合的原则。
　　不同类型的商品房实行不同的价格管理形式：
　　（一）经济适用房，实行政府定价，由房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的价格执行预、销售价格；
　　（二）普通住宅房，实行政府指导价，房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的基准价格，在３％的浮动幅度内执行预、销售价格；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，实行市场调节价，由房地产开发经营单位依据建设开发经营成本和市场供求状况确定销售价格，报当地价格主管部门备案。


　　第十条　实行政府定价和政府指导价的住宅房，由房地产开发经营单位按照本办法第六条规定的价格构成项目测算价格，报当地价格主管部门审核批准：
　　（一）商品房预售时，应当向当地价格主管部门报批预售价格。
　　（二）商品房竣工经综合验收合格后，应当向当地价格主管部门报批销售价格。预售价格与销售价格一致的，书面告知当地价格主管部门认可。
　　（三）商品房附属建设车库、地下室、阁楼等，其销售价格一并报当地价格主管部门审批。


　　第十一条　经济适用房和普通住宅房预、销售价格未经价格主管部门审核批准的，房产管理部门不予核发《商品房预（销）售许可证》。


　　第十二条　价格主管部门、房产管理部门应当将批准的住宅房的价格与核发的《商品房预（销）售许可证》同时向社会公布。


　　第十三条　房地产开发经营单位销售商品房应当实行明码标价：
　　（一）经济适用房，应当按照价格主管部门审定的价格标示；
　　（二）普通住宅房，应当按照政府指导价并在规定的浮动幅度内确定的价格标示；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，应当按照向当地价格主管部门备案的价格标示。


　　第十四条　商品房价格的标示，应当使用统一的标价表（签）。
　　商品房标价表（签）内容包括：
　　（一）商品房使用面积单价和建筑面积单价；
　　（二）商品房套内使用面积、套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积比例；
　　（三）座落位置、房型结构简图；
　　（四）楼房、朝向价格增减系数；
　　（五）商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准。


　　第十五条　商品房交付使用办理上房手续时，未经当地价格主管部门批准，房地产开发经营单位不得收取标示价格之外的任何费用。
　　房地产开发经营单位在商品房销售中不得利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈。

第四章　罚则





　　第十六条　有下列行为之一的，由市、县（市）、贾汪区价格主管部门责令改正，并按照以下规定予以处罚：
　　（一）违反本办法第九条规定，擅自定价或者不按照价格主管部门审批的价格执行的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以三万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿。
　　（二）违反本办法第八条第二款、第十五条第一款规定，随意摊提成本、重复收费、超标收费，变相提高价格的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。
　　（三）违反本办法第十三条规定，不实行明码标价的，没收违法所得，可以并处五千元以下罚款。
　　（四）违反本办法第十五条第二款规定，利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。


　　第十七条　价格工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五章　附则




　　第十八条　本办法所称经济适用房，是指享受政府优惠政策，并为特定对象建设的住宅商品房。
　　本办法所称普通住宅房，是指享受一定的政府优惠政策建设的住宅商品房。
　　本办法第六条中下列概念的含义是：
　　（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费，指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。
　　（二）前期工程费，指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
　　（三）房屋建筑安装工程费，指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理方法，执行省有关工程建设材料预算价格的规定。
　　（四）附属公共配套设施费，指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
　　（五）公共基础设施费，指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
　　（六）管理费用，指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数计算，不超过３％。
　　（七）销售费用，指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数的１．５％计算。
　　（八）财务费用，是指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基础不超过本办法第六条第一项前五目之和的３０％，计息时间为：多层住宅不超过２４个月，高层住宅不超过３６个月。利率按国家规定执行。
　　（九）公共设施专项维修资金，该资金的征收、使用和管理按照国家、省有关规定执行。


　　第十九条　本办法自发布之日起施行。

劳动部


劳动部关于进一步做好《劳动法》宣传工作的通知
劳动部


各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动（劳动人事）厅（局）：
1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议审议通过《劳动法》后，各地劳动部门认真组织开展了《劳动法》的宣传工作，在普及《劳动法》方面取得了很大进展。《劳动法》将于1995年1月1日起实施，距今仅有4个月的时间了。当前，进一步加大《
劳动法》的宣传力度，普及《劳动法》知识、增强用人单位和广大劳动者学法、懂法、用法的自觉性，更深入地开展《劳动法》的学习和宣传，是保证《劳动法》实施的重要工作。为此，特通知如下：
一、加大宣传力度，采取多种形式，广泛、深入、持久地宣传《劳动法》。
《劳动法》宣传工作的重点是企业和广大职工群众。实现的目标是要使《劳动法》家喻户晓，人人明白。各地劳动部门要加强对《劳动法》宣传工作的领导，明确一位厅局主要负责人直接抓宣传工作，安排出宣传计划，把宣传工作做得既轰轰烈烈，又扎扎实实。
在《劳动法》的宣传工作中，劳动部门要依靠当地党委和政府的领导，与有关部门密切配合，发动社会各界力量，共同做好宣传工作。各地劳动部门要与宣传部门、司法部门、工会组织等协同动作，对本地区《劳动法》的宣传工作作出部署。在宣传工作中，要采取多种形式推动《劳动
法》的普及：首先要抓好新闻舆论宣传，形成一个宣传高潮。要有组织地编写宣传《劳动法》的文章和宣传资料，有计划地在新闻媒介上不断刊出；要在电视、广播、报刊上设立宣传《劳动法》的专题节目，针对不同对象进行宣传，要组织记者深入基层采访，用生动、新鲜案例宣传《劳动
法》。要特别注意发挥党报和电视台的宣传作用，重点在党报和电视台刊用重要文章和新闻，扩大影响。为形成全国范围的宣传声势，劳动部拟请中央电视台在有关节目中播放学习、宣传、贯彻《劳动法》的情况，各地劳动部门要同省市电视台合作，编辑一些本地区宣传贯彻《劳动法》的

电视新闻，送中央电视台播出。年底以前，每个省市要在中央电视台新闻联播节目中至少播出一条宣传贯彻《劳动法》的新闻。
第二，要抓好各种文艺形式的宣传，各地可以请专业人员组织编排宣传《劳动法》的文艺节目，组织专场演出，用广大职工群众喜闻乐见的形式宣传《劳动法》。
第三，要抓好基层的宣传。各地劳动部门要会同工会组织，做好企业的《劳动法》宣传工作。要对企业宣传《劳动法》提出要求，在有条件的企业，都要设立宣传栏、张贴宣传画，出黑板报，挂标语口号，用简明直观的形式向职工群众宣传。
今年下半年，劳动部将着力抓好全国《劳动法》知识竞赛和《劳动法》咨询日、学习宣传周三项全国性活动。“知识竞赛”已另发文件，咨询日和学习宣传周两项活动的工作方案附在本文后（见附件一、二、三），请各地劳动部门按照工作方案的要求，精心组织，齐心协力，办好这两
项活动。
二、拓展培训范围，全面搞好贯彻《劳动法》的培训工作。
对劳动系统干部的《劳动法》培训工作，各地劳动部门要按照今年8月初召开的学习贯彻《劳动法》工作会议的部署，列出培训计划，开展层层培训，在年底以前，应将县级以上劳动部门所有工作人员轮训一遍。各地劳动部门要会同有关部门共同开展全方位的培训：要会同经贸委等主
管部门，对国有企业，特别是大中型企业的厂长、经理、劳资处长进行培训；要会同外经贸等部门，在外商投资企业较集中的地区，对外商投资企业管理人员进行培训；要会同工商管理部门，对私营企业和雇工的个体工商户进行培训；要会同工会、共青团、妇联等组织，对工会、青年、妇
女干部的骨干进行培训；要会同当地政府机关党工委，推动机关干部学习《劳动法》；要对企业如何组织工人学习《劳动法》提出明确要求。对上述人员的培训，各地劳动部门要在当地政府领导下，会同有关部门，有计划、有步骤地开展。培训要突出重点，有针对性，使各类人员经过培训
确实了解、掌握《劳动法》。
三、主动搜集、掌握动态，及时反馈宣传贯彻《劳动法》的信息。
《劳动法》颁布后，社会各界和职工群众在学习《劳动法》过程中，有着各种各样的反映和动态。及时掌握各种信息，对我们研究解决贯彻中的问题，使《劳动法》顺利实施有着重要意义，也是贯彻《劳动法》中一项基础工作。为此，请各地劳动部门认真进行调查研究，汇总有关信息
，及时向劳动部报送。报送信息的主要内容是：1．各地党政领导在宣传贯彻《劳动法》中的活动动态；2．各地宣传、贯彻《劳动法》的计划、工作进度；3．各地在贯彻《劳动法》中发现的问题或难点；4．社会各界、各方面人士对《劳动法》的反映、意见、建议；5．各地宣传、贯
彻《劳动法》的其它重要动态、信息。请各地根据上述内容要求，从9月份起，每月10日、20日、30日，分别向劳动部办公厅报送一次有关信息。
附件：1．全国《劳动法》咨询日和宣传周工作方案
2．《劳动法》宣传资料目录
3．《劳动法》宣传口号

附件：全国《劳动法》咨询日和宣传周工作方案
一、全国《劳动法》咨询日
时间：1994年10月9日（星期天）
要求：
1．全国各大、中、小城市的党政领导、劳动部门、工会领导和专家上街设点进行咨询服务，宣传《劳动法》，回答群众提出的问题，散发宣传、咨询材料。
2．咨询点、城市的主要街道、路口、人员比较集中的场所要张贴标语口号、设置宣传栏、制作横幅。
3．组织咨询日的前后若干天和咨询日当天，组织中央和各地新闻单位进行宣传报导。
各地可根据附件二、附件三自行编印散发咨询材料和制作标语口号。
二、全国《劳动法》宣传周
时间：12月12日——12月18日
要求：
1．请中央和各地党政领导或劳动部门领导在电视台发表讲话，在报刊上撰文宣传《劳动法》，在宣传周内，电视、广播、报刊集中报导宣传、贯彻《劳动法》的活动，掀起《劳动法》正式实施前的宣传热潮。
2．劳动部门会同工会等有关部门联合组成《劳动法》宣传队深入基层宣讲《劳动法》，也可将文艺节目带到基层，用文艺形式宣传《劳动法》。
3．各地党政领导和劳动、工会等部门领导一起深入企业检查《劳动法》学习、宣传、贯彻的情况，做好《劳动法》实施前的准备工作。
4．城市的主要街道、路口张帖和悬挂宣传《劳动法》的标语、口号、宣传挂图，有条件的也可设点咨询，回答群众的问题。还可以采用宣传车的方式进行宣传。
以上两项活动，各地劳动部门要精心组织落实。

附件：《劳动法》宣传资料目录
1．《劳动法》宣传提纲（中宣部、司法部、劳动部、全国总工会编）
2．《劳动法讲座》（劳动部编，劳动出版社出版）
3．《劳动法学习宣传纲要》（劳动部政策法规司编，劳动出版社出版）
4．《劳动法释义》（全国人大法工委、国务院法制局、劳动部、全国总工会编，工人出版社出版）
5．《劳动法若干条文说明》（劳动部办公厅发文）
6．《劳动法挂图》（劳动部政策法规司和中国劳动报社合编，可向中国劳动报社征订）
各地可根据上述目录提供的资料，结合实际编写用于咨询日和宣传周的散发或咨询材料。

附件：《劳动法》宣传口号
1．《劳动法》是劳动者的保护神
2．贯彻《劳动法》切实维护劳动者的合法权益
3．贯彻《劳动法》深化劳动体制改革
4．贯彻《劳动法》加强劳动法制建设
5．贯彻《劳动法》维护女职工和未成年工的合法权益
6．学习贯彻《劳动法》，建立稳定和谐的劳动关系
7．贯彻《劳动法》全面实行劳动合同制度
8．贯彻《劳动法》推动社会保险制度改革
9．热烈祝贺中国第一部《劳动法》诞生
10．《劳动法》将于1995年元旦正式实施



1994年9月2日