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老板为什么会跑路?从公司治理的视角/李国敬

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 14:00:34  浏览:9825   来源:法律资料网
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 引言:问题的由来

  2011年的冬天来的比任何时候都早。

  据媒体报到,自2011年下半年以来,浙江温州--这个中国私营经济最发达的地区--抛家舍业“跑路”的私营企业主超过200人,于是乎,中小企业的寒冬马上来临。

  与此同时,业内“救温州”的呼声鹊起,10月4日,国务院总理温家宝亲赴温州考察,给温州打气,试图稳定业界情绪,制止事态的进一步恶化。笔者暂且抛开其它诸多原因不谈,单从公司治理的视角来谈谈这些老板为什么会跑路?

  众所周知,《中华人民共和国公司法》自1994年7月1日实施以来,中国的公司制度取得了长足的进展。但是,中国的公司制度作为一个“舶来品”,从诞生那天就带有先天性的不足,《公司法》实施以来,虽历经1999年、2004年、2005年三次修正,仍然没有能彻底解决公司制度存在的死结。

  死结之一:公司的两权高度统一,公、私不分

  由于历史的原因,我国私营公司基本还处于创业一代掌管时期,公司的创始人、所有人、经营者三位一体,所有权和经营权高度统一。在公司法未规定一人有限责任公司之前,公司注册股东多是家族成员,其中又以夫妻、父子、母子、兄弟等关系居多。公司的决策权往往归于创始人一人。目前第一代创业者陆续将面临向交班问题,但是,在中国几千年的文化中,家族传承意识非常浓厚,一般交班也是向自己的子女交班--如果不是三十余年的计划生育政策,造成独生子女一代,估计会传子不传女--正是因为独生子女政策,这些创业者如果自有一个子女,不管这个子女意愿如何、素质如何,最终也会赶鸭子上架,成为这个企业的掌门人。

  公司所有权、经营权两权合一,在企业产业层次低、规模小的情况下,可以发挥经营积极性高、经营成本低两个优势,但是,私营企业做大了就不姓私了,而是属于社会的,此时两权高度统一,出身草莽间的私营企业主在没有有效约束下,会经常引起自信心的过度膨胀,使得公司处于一人独裁和专断的管理状态,个人权力得不到限制,公司决策一人说了算。在高速发展的经济时代,决策的专断使得公司处于极度的风险之中。

  此外,两权合一,就会导致公、私不分,即公司法人财产和公司股东及家庭私人财产不分,经常发生财产上的混同。基于各种合理与不合理的出发点:比如,为避免缴纳过高的个人收入调节税、避免公司利润分红中再次缴纳个人收入调节税、避免公司缴纳过高的企业所得税等等,私营公司,特别是中、小、微型公司,公司股东在会公司领取不高的工资、少分红甚至不分红,而是将个人及家庭的日常消费与公司的经营费用混同,在公司财务核销。更有甚者,作为个人(或家庭)的财产与公司财产不分,诸如经营用的汽车、经营性房产等财产登记在股东或家庭其它成员名下,消费性等与公司经营关联不大的财产又登记在公司名下等现象也是常态。这种公、私不分,不单公司股东习以为常,就是员工及社会也认为理所当然,见怪不怪,公司监管部门也未见硬性规定或者未见严格执行。

  这种公、私不分,在企业正常经营的时候,显示不出太大的弊端,当企业经营遇到严重的问题时,对公司股东来讲就是不可承受之重,先人在公司制度中设计的有限责任防火墙对其完全失灵,除了跑路之外,或许真还难寻第二条路来!

  死结之二:社会的偏见,公、私难分

  我国真正的公司制度,即使自1994年《公司法》实施之日起算,也已进入第17个年头。但对于私营公司,特别是中、小、微型私营公司来讲,社会的偏见以及由此带来的差别待遇无处不在。

  从监管公司的各个环节观察,税务征管最为突出。

  笔者将我国公司形态细分为国有独资公司、国有控股有限责任或股份有限公司、上市公司、未上市之私营股份有限公司、私营有限责任公司,这些形态的公司在税收征管方面,适用的本是相同的法律法规,并无区别。但是,在税务征管机关的实际操作中会有意无意对最后两种类型的公司“另眼看待”。限于篇幅和主旨,本文不谈真正涉及犯罪的税收征管问题,仅就所谓灰色地带的税收征管略做研究:巧合的是,笔者两个不同性质的法律顾问单位,在2011年上半年进行2010年度企业所得税清算时遇到大致相同的所谓“税务违法”问题,即经营成本不实。大致相同的事实、同一个税务征管机关,国有控股公司接到的是《整改通知》,整改后了事;私营公司接到的是《税务违法告知函》,派员进公司核查,与法定代表人谈话,并威胁要“移送司法机关追究刑事责任”。最后,在公司托各种关系与经办人员多方工作后,补交税款和滞纳金,“就不罚款了”。见一斑而?全豹,私营公司收到的偏见和差别待遇何其多!

  从公司经营过程观察,企业在融资过程收到偏见最多。

  中、小、微型公司融资难,这是全社会都认可的事实。私营公司不能在银行融资的情况本文姑且不论,仅就能够在银行融资的公司受到偏见略作研究。私营公司在银行融资中受到的偏见主要表现在授信条件苛刻:同等条件下,私营公司授信规模少;同等条件下,私营公司担保条件多。笔者在公开媒介未能查阅到银行授信操作规程,但是仅就笔者顾问单位的实际经验,可以证实,中国农业银行、交通银行、华夏银行、广东发展银行、浦发银行、兴业银行、上海银行、南京银行、大连银行、宁波银行、江苏银行、渤海银行等银行存在对私营公司无一例外上浮利率20%-50%不等,并且在正常担保以外,均要求追加股东及配偶或/和法定代表人及配偶以其个人财产和家庭为公司提供无限连带责任担保 。而这些银行面对国有控股公司却无一有类似要求,部分银行甚至主动放低担保条件,降低利率吸引这些公司前来贷款。

  在这种偏见氛围下,你要求私营公司的股东做到公、私分明,何其难也!

  解决之道:明晰产权,建立现代企业制度

  明晰产权,建立现代企业制度伴随着《公司法》的颁布实施,也喊了十几年了。但是之前,呼吁的重点在国有公司,要求国有公司明晰产权,建立现代企业制度,对私营公司,公众似乎认为不存在明晰产权的问题。实则不然,私营公司也存在明晰产权,完善法人治理结构,建立现代企业制度的问题。

  所谓现代企业制度(modern enterprise system),是指以市场经济为基础,以完善的企业法人制度为主体,以有限责任制度为核心,以公司企业为主要形式,以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度,其主要内容包括:企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。对比以上现代企业制度的概念和内容,结合上文,就可见我国现阶段私营公司与其差距何其远!

  现阶段,首先要落实私营公司的企业法人财产权,完善企业法人治理结构。严格明晰公司股东个人及家庭财产与公司法人财产,消除社会对私营公司的偏见和差别待遇,真正做到公司自负盈亏,使中国的私营公司成为真正意义上“公司”,才能实现出资者有限责任制度。否则,私营公司徒有“公司”之名,而无公司之实,出资者事实上对公司承担无限责任,私营公司的老板“跑路”现象就会一直持续下去!

  参考文献:

  1、《家族企业治理之殇》,中国公司治理网,(未标明作者)。
  2、杨英法等:《所有权与经营权分合的利弊分析》,河北建筑科技学院学报,2000年第二期。
  3、刘国良编:《现代企业制度》,北京大学出版社,2004年7月版。

  (作者:李国敬,立丰(上海)律师事务所律师,东华大学2011级工商管理硕士研究生)
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山东省机动车排气污染防治条例

山东省人大常委会


山东省人民代表大会常务委员会
公 告
(第84号)



  《山东省机动车排气污染防治条例》已于2011年5月27日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过,现予公布,自2011年10月1日起施行。


山东省人民代表大会常务委员会

二〇一一年五月二十七日





山东省机动车排气污染防治条例

2011年5月27日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过

  

第一章 总 则



  第一条 为了防治机动车排气污染,保护和改善大气环境,保障人体健康,根据《中华人民共和国大气污染防治法》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内机动车排气污染的防治,适用本条例。

  本条例所称机动车,是指由内燃机驱动或者牵引的车辆,铁路机车和拖拉机除外。

  第三条 机动车排气污染防治应当坚持预防为主、防治结合的原则,实行污染物排放总量控制。

  第四条 县级以上人民政府应当将机动车排气污染防治工作纳入本行政区域环境保护规划和环境保护目标责任制,建立和完善机动车排气污染防治工作协调机制,采取提高控制标准、实行标志管理、限期治理和更新淘汰等防治措施,保护和改善大气环境质量。

  第五条 县级以上人民政府环境保护行政主管部门对本行政区域内机动车排气污染防治工作实施统一监督管理。

  公安、交通运输、质量技术监督、工商行政管理、价格等部门,按照各自职责,做好机动车排气污染防治的有关工作。

  

第二章 预防与控制



  第六条 机动车排气污染物排放执行国家规定的机动车排气污染物排放标准。

  省人民政府可以根据机动车排气污染防治需要,依据国家有关规定,决定对本省新购机动车执行严于国家规定的现阶段机动车排气污染物排放标准;对在用机动车制定分阶段、逐步加严的机动车排气污染物排放标准,向社会公告后实施。

  第七条 对未达到本省执行的国家阶段性机动车排气污染物排放标准的新购机动车,公安机关交通管理部门不得办理机动车注册登记。

  对未达到本省执行的机动车排气污染物排放标准的省外登记的在用机动车,公安机关交通管理部门不得办理机动车转移登记。

  第八条 鼓励清洁能源机动车的开发、生产、销售和使用。

  鼓励机动车排气污染防治先进技术的开发和应用。

  禁止制造、销售或者进口排气污染物超过国家规定排放标准的机动车。

  第九条 城市人民政府应当采取措施优先发展公共交通事业,鼓励和支持城市公共客运优先选用清洁能源机动车型,对排气污染物超过规定排放标准的城市公共客运车辆实行更新淘汰。

  第十条 机动车燃料质量应当与本省执行的国家阶段性机动车排气污染物排放标准相匹配。鼓励使用清洁车用能源和优质车用燃料。

  销售车用燃料的单位,应当明示燃料质量标准。

  禁止生产、销售不符合规定标准的车用燃料。

  第十一条 设区的市人民政府可以根据本行政区域大气环境质量状况和机动车排气污染程度,划定禁止或者限制机动车行驶的区域、时段和车型。

  采取前款规定的交通管制措施的,设区的市人民政府应当公开征求公众的意见,并在实施三十日之前向社会公告。

  第十二条 从事道路运输经营的单位,应当向县(市、区)环境保护行政主管部门申报登记机动车排气污染物排放状况。

  第十三条 机动车所有人和使用人应当保持机动车排气污染控制装置的正常运行,不得擅自拆除或者擅自改装机动车排气污染控制装置。

  行驶的机动车不得排放黑烟等明显可视排气污染物。

  

第三章 检验与治理



  第十四条 对全省机动车实施环保检验制度。

  机动车环保检验周期,由省环境保护行政主管部门根据机动车排气污染防治状况及机动车车型、使用年限等因素科学合理地确定并向社会公布实施。

  新购机动车达到本省执行的国家阶段性机动车排气污染物排放标准的,办理注册登记前免予接受环保检验。

  第十五条 省环境保护行政主管部门根据国家有关规定,确定统一的机动车环保检验方法与技术规范并公布实施。

  第十六条 省环境保护行政主管部门应当按照统一规划、合理布局、方便群众、控制数量和社会化运作的原则,编制全省机动车环保检验机构发展规划并向社会公布。

  设区的市环境保护行政主管部门应当根据全省机动车环保检验机构发展规划,制定本市机动车环保检验机构发展规划,确定本市机动车环保检验机构的数量和布局。

  县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施,引导和鼓励建设能够同时承担机动车安全技术、环保和营运车辆综合性能检验的机动车检验机构;新建机动车环保检验机构应当依托已有的安全技术检验机构建设或者与已有的安全技术检验机构同地建设。

  第十七条 设区的市环境保护行政主管部门应当根据招标投标法等有关规定,结合本市机动车环保检验机构发展规划,委托招标代理机构进行招标;对中标人由省环境保护行政主管部门审查核准。对经核准的机动车环保检验机构应当向社会公布。

  第十八条 从事机动车环保检验的机构应当具备下列条件:

  (一)通过省质量技术监督部门的计量认证;

  (二)具有法人资格;

  (三)检验及相关配套设备符合有关标准和规范要求;

  (四)检验人员配备符合有关规范要求。

  第十九条 机动车环保检验机构应当遵守下列规定:

  (一)按照省规定的排气污染检验方法、技术规范和排放标准进行检验,出具真实、准确的检验报告;

  (二)检验设备应当按照国家有关规定,经法定计量检定机构定期检定或者校准合格;

  (三)向环境保护行政主管部门实时传送检验数据;

  (四)执行省价格行政主管部门核定的机动车排气污染检验收费标准;

  (五)不得从事机动车排气污染维修治理业务。

  机动车环保检验机构应当公开检验资格、制度、程序、检验方法、污染物排放限值、收费标准、监督投诉电话,接受社会监督。

  第二十条 机动车所有人和使用人可以自行选择其机动车注册登记所在地的机动车环保检验机构进行环保检验。

  任何单位和个人不得违反规定要求机动车所有人和使用人到指定的环保检验机构进行环保检验。

  第二十一条 对全省机动车实施环保检验标志管理制度。环保检验标志分为绿色环保检验标志和黄色环保检验标志。具体管理办法由省环境保护行政主管部门制定,报省人民政府批准后公布实施。

  设区的市人民政府可以根据当地条件实施电子环保检验标志,对机动车环保检验标志实行智能化管理,并可以在城市出入口和主要交通干道设置机动车环保检验标志自动检验系统。

  第二十二条 机动车经环保检验达到规定排放标准的及免予检验的新购机动车,环境保护行政主管部门应当按照有关规定核发绿色环保检验标志;达不到规定排放标准但符合制造当时在用机动车污染物排放标准的,核发黄色环保检验标志。

  经环保检验达不到规定排放标准或者制造当时在用机动车污染物排放标准的机动车,应当在规定的期限内维修并进行复检;经复检达到规定排放标准或者制造当时在用机动车污染物排放标准的,核发相应的环保检验标志。

  环境保护行政主管部门核发机动车环保检验标志不得收取费用。

  第二十三条 机动车经检验不符合制造当时在用机动车污染物排放标准的,不得上路行驶,环境保护行政主管部门不予核发环保检验标志。

  对未取得环保检验标志的机动车,公安机关交通管理部门不予核发机动车安全技术检验合格标志;交通运输行政主管部门不予办理营运机动车定期审验合格手续。

  第二十四条 禁止伪造、变造机动车环保检验标志。禁止使用转让、转借、伪造、变造的机动车环保检验标志。

  第二十五条 机动车维修企业应当按照机动车排气污染防治的要求和有关技术规范进行维修,并保存相关的维修档案。

  第二十六条 设区的市人民政府可以根据机动车排气污染防治的需要,采取经济鼓励、限制行驶等措施逐步更新淘汰具有黄色环保检验标志的机动车。

  

第四章 监督管理



  第二十七条 环境保护行政主管部门应当会同公安、交通运输、质量技术监督、工商行政管理等部门建立机动车排气污染防治工作协调机制,定期通报机动车排气污染防治工作情况,并研究制定有关的政策措施。

  环境保护行政主管部门应当会同公安、交通运输等部门建立机动车排气污染防治监督管理信息系统,实现信息共享,并定期向社会公布机动车排气污染防治情况。

  第二十八条 环境保护行政主管部门可以在道路运输经营等单位的机动车停放地对机动车排气污染物排放状况进行监督抽测,并当场明示抽测结果。监督抽测不得收取费用。

  环境保护行政主管部门进行监督抽测时,任何单位和个人不得拒绝、阻挠。

  第二十九条 环境保护行政主管部门应当建立健全监督管理制度,通过监督性检测、网络监控等方式对机动车环保检验机构检验行为的公正性、准确性进行监督,并将监督检查情况向社会公布。

  第三十条 公安机关交通管理部门在道路检查时,应当查验机动车环保检验标志;对未取得环保检验标志的机动车,不得允许其上路行驶。

  第三十一条 交通运输行政主管部门应当将机动车排气污染防治纳入对车辆营运、机动车维修的监督管理内容,加强对机动车维修企业排气污染维修活动的监督管理,并定期向社会公布具备资格的企业名单。

  第三十二条 质量技术监督部门、工商行政管理部门应当加强车用燃料生产、销售的监督管理,及时查处生产、销售不合格车用燃料等违法行为,并将查处结果向社会公布。

  第三十三条 省价格行政主管部门应当科学测算、合理核定机动车排气污染检验收费标准。

  价格行政主管部门应当对环保检验机构收费项目和收费标准的执行情况加强监督,及时查处违法收费行为。

  第三十四条 建立机动车排气污染投诉和举报制度。环境保护行政主管部门应当设立投诉和举报电话,对机动车排气污染环境的投诉和举报依法及时作出处理。

  鼓励单位和个人对排放黑烟等明显可视污染物的机动车或者其他违法行为向环境保护行政主管部门举报。环境保护行政主管部门可以聘任社会监督员,协助开展对机动车排气污染行为的监督。

  

第五章 法律责任



  第三十五条 违反本条例规定,制造、销售、进口排气污染物超过国家规定排放标准的机动车,或者生产、销售不符合规定标准的车用燃料的,由依法行使监督管理权的部门依照有关法律、法规的规定处理。

  第三十六条 违反本条例规定,道路运输经营单位拒绝申报登记机动车排气污染物排放状况,由环境保护行政主管部门处三千元以上三万元以下罚款。

  第三十七条 违反本条例规定,机动车所有人或者使用人擅自拆除或者擅自改装机动车排气污染控制装置造成装置失效的,由环境保护行政主管部门责令改正,处五百元以上一千元以下罚款。

  第三十八条 违反本条例规定,行驶的机动车排放黑烟等明显可视排气污染物的,由公安机关交通管理部门责令限期维修,处二百元罚款。

  第三十九条 违反本条例规定,未取得资格从事机动车环保检验的,由省环境保护行政主管部门责令停止违法行为,处一万元以上五万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  违反本条例规定,机动车环保检验机构不按照规定进行检验出具虚假检验报告或者从事机动车排气污染维修治理业务的,由环境保护行政主管部门责令停止违法行为,限期改正,处一万元以上五万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,由省环境保护行政主管部门依法取消其机动车环保检验机构资格。

  第四十条 违反本条例规定,机动车未取得环保检验标志上路行驶的,由公安机关交通管理部门暂扣机动车行驶证,通知机动车所有人或者使用人提供环保检验标志或者补办相应手续,处二百元罚款。

  机动车所有人或者使用人提供环保检验标志或者补办相应手续的,应当及时发还机动车行驶证。

  第四十一条 违反本条例规定,伪造、变造或者使用转让、转借、伪造、变造的机动车环保检验标志的,由公安机关交通管理部门予以收缴,处五百元以上一千元以下罚款。

  第四十二条 违反本条例规定,具有黄色环保检验标志的机动车违反交通管制措施进入排气污染防治交通管制限行区域的,由公安机关交通管理部门处二百元罚款。

  第四十三条 经机动车停放地监督抽测达不到规定排放标准或者制造当时在用机动车污染物排放标准的机动车,由环境保护行政主管部门责令限期维修、复检;逾期不复检或者复检达不到规定排放标准或者制造当时在用机动车污染物排放标准的,撤销其相应的环保检验标志。

  第四十四条 环境保护、公安、交通运输等行政管理部门及其工作人员,在机动车排气污染防治监督管理工作中,有下列行为之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)不按照规定办理机动车登记的;

  (二)不按照规定核发机动车环保检验标志的;

  (三)对机动车环保检验机构及其检验行为,不履行监督管理职责,情节严重的;

  (四)对未取得环保检验标志的机动车核发安全技术检验合格标志或者对未取得环保检验标志的营运机动车办理定期审验合格手续的;

  (五)违反规定要求机动车所有人和使用人到指定的检验机构进行环保检验的;

  (六)对机动车维修企业不履行监督管理职责,情节严重的;

  (七)对生产、销售不符合规定标准的车用燃料的行为不依法查处的;

  (八)参与或者变相参与机动车环保检验、机动车维修和销售车用燃料等经营活动的;

  (九)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

  

第六章 附 则

  

第四十五条 本条例自2011年10月1日起施行。

深圳市人民政府关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知

  深府〔2008〕213号

各区人民政府,市政府直属各单位:

  《深圳市工业楼宇转让暂行办法》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市人民政府
二○○八年九月二十五日

深圳市工业楼宇转让暂行办法

  第一条 为规范我市工业楼宇转让,优化产业发展环境,促进节约集约用地,根据相关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内工业楼宇的转让适用本办法。

  本办法所称工业楼宇,是指在工业用地上兴建的用于工业生产(含研发)用途并已办理房地产权登记的建筑物、构筑物及其附着物。

  深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让,按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。

  政府财政投资兴建的工业楼宇的转让,除应当符合本办法规定外,还应当遵循国有资产处置管理的有关规定。

  第三条 工业楼宇转让应当坚持政府指导、政策引导、严格管理的方针,遵循公平、公开、公正的原则,积极慎重,有序推进。

  第四条 本办法实施前出让的工业用地上已建成的工业楼宇,除法律、法规、规章、本办法另有规定或者土地使用权出让合同另有约定外,可以整体转让。

  第五条 本办法实施前已签订的土地使用权出让合同明确约定工业楼宇可以分割转让的,可以分割转让;未明确约定工业楼宇可以分割转让的,不得分割转让,但具有下列情形之一的可以分割转让:

  (一)因企业破产清算工业楼宇必须分割转让;

  (二)因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让;

  (三)因企业不符合现行产业政策或者环保要求,被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书规定停止生产,工业楼宇必须分割转让;

  (四)企业将其拥有的工业楼宇作价入股,其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让;

  (五)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让;

  (六)单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让;

  (七)市政府批准的其他情形。

  前款第三、四、五、六、七项规定的工业楼宇在分割转让前应当经产业主管部门审查同意后转国土部门审查并报市政府批准,工业楼宇被查封、抵押或者被依法采取其他限制房地产权利措施的,不得批准转让。

  经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目,工业区已完成改造且改造主体自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的,非自用部分可以分割转让。

  第六条 本办法实施前,在以行政划拨或者协议方式出让并限制转让的工业用地上兴建的工业楼宇,符合本办法规定可以转让的,应当按规定程序报批、补交地价后方可转让。

  第七条 本办法实施后出让的工业用地上兴建的工业楼宇,其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。

  第八条 工业楼宇依法办理房地产初始登记后方可进行转让。

  分期开发建设的工业楼宇,在宗地内的规划建筑物建设完毕并均已办理房地产权初始登记前不得转让。

  未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的,在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的文件外,房地产权登记机构还可视情况要求申请人提交下列材料:

  (一)规划主管部门出具的楼宇分割施工图修改备案凭证,涉及建设工程规划许可内容变更的还应当有规划主管部门重新颁发的建设工程规划许可证;

  (二)消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件;

  (三)测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告。

  第九条 依据法律、法规、规章、本办法规定及土地使用权出让合同明确约定不得分割转让的,不得办理分证登记。

  本办法实施前已办理分证登记的工业楼宇,应当依照本办法的规定进行转让,但已转让并已办理房地产权登记的除外。 

  第十条 下列工业楼宇的转让,受让人必须具有经发展改革部门批准立项的项目,符合产业准入条件并通过产业主管部门依法进行的资格审查:

  (一)市政府规划的专业产业区内的工业楼宇;

  (二)土地使用权出让合同约定受让人准入条件的工业楼宇;

  (三)市政府规定的其他情形。

  前款规定的工业楼宇在办理房地产转移登记时,应当提交发展改革部门出具的立项批准文件及产业主管部门出具的受让人符合产业准入条件的证明文件。

  第十一条 工业楼宇的转让应当在市土地房产交易中心公开进行,工业楼宇转让的信息应当在市土地房产交易中心公开发布。

  属于本办法第十条规定情形的工业楼宇转让,应当由产业主管部门设定受让人的准入条件及再次转让的准入限制要求,市土地房产交易中心发布公告予以公开。

  工业楼宇的交易规则,适用《深圳市土地交易市场管理规定》。

  第十二条 经市政府批准的旧工业区升级改造的工业楼宇,依照本办法规定可以转让的,应当按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价,但限定自用部分的地价计收标准按市政府《关于工业区升级改造的若干意见》(深府〔2007〕75号)的规定执行。

  计收的地价款须按现行地价收缴程序全部缴入国库。市政府安排的旧工业区升级改造扶持资金,由辖区政府或者市政府明确的责任部门专款用于旧工业区升级改造的环境整治和公共配套建设。

  第十三条 经市政府批准纳入旧工业区升级改造范围并享有政府财政补贴的,应当由辖区政府与改造主体签订书面协议,明确约定工业楼宇转让价格要求或者政府可以按照成本价回购一定比例的工业楼宇。对拆除重建的旧工业区,有关价格要求和回购比例还应当在土地使用权出让合同中明确约定。

  具体的价格要求、回购比例根据政府财政补贴的金额和政策优惠程度确定。

  工业楼宇转让有价格要求的,次受让方也应当接受价格要求的限制,且应当在市土地房产交易中心公开发布的转让公告中予以明示。

  第十四条 产业主管部门应当会同相关区政府依照有关规定对工业楼宇的使用进行监管。

  产业、规划主管部门应当配合城管(执法)部门对擅自改变工业楼宇用途的行为依法进行查处。

  第十五条 本办法规定的工业楼宇的配套设施,应当统一规划、集中建设,不得分割转让或者改变用途。

  集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的百分之七,且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的百分之三十。具体的配套比例由市规划主管部门会同市国土房产、产业主管部门根据工业楼宇项目的产业性质及周边配套情况确定,如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的,应当报市政府批准。

  独立建设工业项目的配套设施的比例按有关规定执行。

  第十六条 本办法实施以后出让的工业用地使用期限可以在法律规定的土地使用权使用期限范围内,根据产业发展周期和特点具体确定。

  第十七条 转让工业楼宇应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税,并按照国家法律规定缴纳其他相关税费。

  缴清前款规定的税费后,转让的工业楼宇方可办理房地产转移登记。

  第十八条 市政府有关主管部门可以根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。

  第十九条 本办法自2008年10月10日起实施。本办法实施以前市政府规范性文件有关内容与本办法不一致的,以本办法的规定为准。



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